Die nachfolgenden Beiträge geben ausgewählte aktuelle Gerichtsentscheidungen in verkürzter und allgemein verständlicher Form wieder. Sie dienen der Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Grundlage der Zusammenfassungen sind die in der Fachzeitschrift "IMR- Immobilien und Mietrecht" veröffentlichten bzw. besprochenen Entscheidungen. 

Wohnung und Stellplatz - ein Mietvertrag oder zwei?

Wer zusammen mit seiner Wohnung auch einen Stellplatz oder eine Garage mietet, geht möglicherweise davon aus, dass beides rechtlich zusammengehört. Das ist jedoch nicht automatisch der Fall, wie eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg zeigt.
Im entschiedenen Fall bestanden für die Wohnung und einen in der Nähe gelegenen Kfz- Stellplatz zwei getrennte Mietverträge. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass dennoch ein einheitliches Mietverhältnis vorläge. Das LG Hamburg folgte dieser Auffassung nicht. Entscheidend war insbesondere, dass für die Wohnung und den Stellplatz separate Verträge abgeschlossen worden waren und diese unterschiedliche Regelungen enthielten, u. a. hinsichtlich der Kündbarkeit. Nach Auffassung des Gerichts sprach dies dafür, dass die Vertragsparteien zwei rechtlich selbstständige Mietverhältnisse vereinbart hatten. 

Was bedeutet das für Mieter?

 
Allein die räumliche Nähe zwischen Wohnung und Stellplatz oder Garage reicht nicht aus, um von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen. Von Bedeutung ist vielmehr, wie die Verträge konkret ausgestaltet wurden. Separate Vertragsurkunden und unterschiedliche Kündigungsregelungen können dafür sprechen, dass der Stellplatz unabhängig von der Wohnung vermietet wurde. Das kann insbesondere bei einer Kündigung des Stellplatzes eine wichtige Rolle spielen. Ob Wohnung und Stellplatz rechtlich zusammengehören, muss daher anhand der jeweiligen Vertragsgestaltung und der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. 

Quelle: LG Hamburg, Beschluss vom 30.04.2022-316 S 77/24; besprochen in IMR 2026,44

Betriebskosten: Pauschale Abzüge müssen nachvollziehbar sein!

In einer Betriebskostenabrechnung dürfen grundsätzlich nur solche Kosten auf Mieter umgelegt werden, die tatsächlich umlagefähig sind. Enthalten einzelne Kostenpositionen zugleich nicht umlagefähige Anteile, muss der Vermieter diese herausrechnen. Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof u.a. bei Positionen "Hauswart/Haustechnik" und "Wartung Auszüge" beschäftigt.
Im zugrunde liegenden Fall hatte die Vermieterin von den Gesamtkosten pauschale Beträge für nicht umlagefähige Tätigkeiten abgezogen. Die vorgenommene Aufteilung war jedoch nicht ausreichend dargestellt. Der Bundesgerichtshof stellte klar: Nimmt der Vermieter einen pauschalen Abzug für nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten vor, ist es seine Aufgabe, die Kosten so nachvollziehbar aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Bestandteile herausgerechnet werden können. Das bedeutet allerdings nicht automatisch, das eine entsprechende Kostenposition vollständig entfällt. Steht fest, dass zumindest ein Teil der angefallenen Kosten als Betriebskosten umlagefähig ist, muss das Gericht prüfen, ob nach § 287 ZPO wenigstens ein umlagefähiger Mindestbetrag geschätzt werden kann. Eine solche Schätzung darf erst dann vollständig unterbleiben, wenn hierfür keinerlei konkrete Anhaltspunkte vorhanden sind. 

Was bedeutet das für Mieter?

Pauschale Abzüge innerhalb einer Betriebskostenabrechnung sollten nachvollziehbar sein. Insbesondere bei gemischten Kostenpositionen wie Hauswart- oder technische Dienstleistungen lohnt sich ein genauer Blick darauf, welche Tätigkeiten tatsächlich als Betriebskosten umgelegt wurden. Gleichzeitig führt eine unzureichende Aufschlüsselung nicht zwangsläufig dazu, dass die gesamte Kostenposition aus der Abrechnung gestrichen werden muss. Im Streitfall kann ein Gericht einen nachweislich umlagefähigen Mindestanteil schätzen.
Quelle: BGH, Urteil vom 20.05.2026 - VIII ZR 6/24; besprochen in IMR 2026

Eigenbedarfskündigung nur bei konkretem Plan einer Wohnungsnutzung

Eine Eigenbedarfskündigung setzt mehr voraus als den allgemeinen Wunsch, eine Wohnung irgendwann einem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen. Bereits zum Zeitpunkt der Kündigung muss ein ausreichend konkreter Plan bestehen, wer die Wohnung tatsächlich nutzen soll. Das zeigt eine Entscheidung des Landgerichts Berlin II. 

Zwei Kündigungen wegen Eigenbedarf

Die Vermieter hatten eine Wohnung in Berlin erworben, um sie einem ihrer Kinder zur Verfügung zu stellen. Zunächst kündigten sie das bestehende Mietverhältnis mit der Begründung, ihre Tochter wolle in die Wohnung einziehen. Diese arbeitete zu diesem Zeitpunkt in der Nähe von Berlin, orientierte sich später jedoch beruflich neu und zog aus Berlin weg. Noch vor Ablauf der Kündigungsfrist war dieser Eigenbedarfsgrund damit entfallen. Später kündigten die Vermieter erneut. Nun sollte ihr Sohn die Wohnung beziehen. Dieser wollte seinen Lebens- und Arbeitsmittelpunkt nach Berlin verlegen und suchte dort nach einer Arbeitsstelle. Das LG hielt jedoch auch diesen Nutzungswunsch zum maßgeblichen Zeitpunkt noch nicht für ausreichend konkret. Das allgemeine Interesse des Sohnes, künftig in Berlin zu leben und zu arbeiten, genügte hierfür nicht. Eigenbedarf darf nicht nur eine Möglichkeit in der Zukunft sein. Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung muss der Nutzungswunsch so weit konkretisiert sein, dass ein tatsächliches Interesse an einer alsbaldigen Nutzung der betreffenden Wohnung besteht. Ein noch unbestimmter Zukunftswunsch oder eine Kündigung "auf Vorrat" reicht nicht aus. Dabei kommt es allerdings immer auf die Gesamtumstände an. Das Gericht stellte zugleich klar, dass nicht jedes Detail bereits abschließend geregelt sein muss. So spricht es nicht automatisch gegen einen konkreten Nutzungswunsch, wenn die Bedarfsperson die Wohnung noch nicht persönlich besichtigt hat oder beispielsweise die spätere Miethöhe innerhalb der Familie noch nicht abschließend vereinbart wurde. 

Was bedeutet die Entscheidung für Mieter?

Bei einer Eigenbedarfskündigung lohnt es sich zu prüfen, wie konkret der angegebene Nutzungswunsch zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich war. Die bloße Vorstellung, dass ein Kind oder ein anderer begünstigter Angehöriger die Wohnung möglicherweise künftig nutzen möchte, genügt nicht. Es muss ein ernsthafter und hinreichend konkreter Plan für die Nutzung dieser Wohnung bestehen. Fällt ein zunächst tatsächlich vorhandener Eigenbedarfsgrund nach Ausspruch der Kündigung, aber noch vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, kann dies ebenfalls rechtlich erheblich sein. Ob die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllt sind, hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab. 
Quelle: LD Berlin II, Urteil vom 20.05.2025- 67 S 209/24, IMRRS 2026, 0090; besprochen in IMR 2026

Untervermietung: Anspruch auf Gestattung bei Auszug eines Mitmieters?

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern bei der Untervermietung gestärkt. Zieht bei mehreren gemeinsamen Mietern einer dauerhaft aus, kann für die verbleibenden Mieter ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung des frei gewordenen Zimmers bestehen. Im entschiedenen Fall hatten drei Personen gemeinsam eine Wohnung gemietet. Nachdem einer der Mieter ausgezogen war, wollten die beiden verbleibenden Mieter dessen Zimmer untervermieten. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung. Der BGH bestätigte, dass der Wunsch, durch die Untervermietung die eigene finanzielle Belastung zu reduzieren und den Erhalt der Wohnung zu sichern, ein berechtigtes Interesse nach § 553 Abs. 1 BGB darstellen kann. Dabei genügt es in einer solchen Konstellation, wenn dieses Interesse bei den in der Wohnung verbleibenden Mietern besteht. Auch ein möglicherweise höherer Aufwand für den Vermieter oder zusätzliche Einnahmen der Mieter aus der Untervermietung reichen für sich genommen nicht aus, um die Erlaubnis zu verweigern. 
Für Mieter bedeutet diese Entscheidung: Zieht ein Mieter endgültig aus, kann die Untervermietung seines bisherigen Zimmers zulässig sein, um die gestiegene eigene Mietbelastung aufzufangen. Die Zustimmung des Vermieters sollte jedoch vor der Untervermietung eingeholt werden. 
Quelle: BGH, Beschluss vom 07.10.2025-VIII ZR 11/24; besprochen in IMR 2026

Schlüsseleinwurf bei Vermieterbriefkasten kann Rückgabe der Wohnung bedeuten

Der Einwurf aller Wohnungsschlüssel in den Briefkasten des Vermieters kann dazu führen, dass dieser die Mietsache rechtlich zurückerhält. 

Das hat das LG Essen entschieden. 

Im konkreten Fall hatte der Mieter die Wohnung geräumt und sämtliche Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen. Nach Auffassung des Gerichts hatte der Mieter damit seinen Besitz an der Wohnung vollständig und eindeutig aufgegeben. Zugleich erhielt der Vermieter die tatsächliche Möglichkeit, auf die Wohnung zuzugreifen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt bereits beendet ist. Rückgabe der Wohnung und Beendigung des Mietvertrages sind rechtlich voneinander zu unterscheiden. 
Was bedeutet das für Mieter? Der Einwurf sämtlicher Schlüssel kann erhebliche rechtliche Folgen haben. Mieter sollten eine Wohnungs- Schlüsselübergabe deshalb möglichst eindeutig und nachweisbar gestalten. Eine persönliche Übergabe mit Protokoll kann helfen, spätere Streitigkeiten über den Zeitpunkt und Zustand der Rückgabe zu vermeiden. 
Quelle: LG Essen, Urteil vom 11.09.2025-10 S 22/25; besprochen in IMR 2026